Por Decreto 290/022 de fecha 15 de septiembre de 2022 el Poder Ejecutivo modificó la reglamentación del Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE) dada por el Decreto 150/007 del 26 de abril de 2007. Particularmente, modificó lo relativo a la avaluación de los bienes inmuebles recibidos en pago o por permuta.

Según el Ejecutivo el criterio de avaluación anterior a la modificación—según el cual los inmuebles debían tomarse por su valor real vigente a la fecha de la operación—podía ocasionar distorsiones en el tratamiento fiscal aplicable a las rentas derivadas de operaciones de dación en pago o de permuta de inmuebles.

Por tal motivo, se entendió necesario modificar el criterio de avaluación referido—únicamente para inmuebles transferidos desde el 1° de octubre de 2022 y siempre que se cumplan con determinadas condiciones—, de forma tal que se permita considerar el valor fijado en los contratos correspondientes a las operaciones de dación en pago o permuta de inmuebles.

Seguidamente analizaremos las modificaciones introducidas en la materia en estudio, contrastando ello con ciertas interpretaciones del Tribunal de lo Contencioso Administrativo (TCA) que rechazaron el criterio ahora introducido en sede de avaluación de operaciones de dación en pago y permuta de inmuebles.

Nuevo criterio de avaluación de inmuebles en operaciones de permuta y dación en pago

Según las modificaciones introducidas al artículo 73 del Decreto 150/007, los inmuebles que sean transferidos a partir del 1° de octubre de 2022 se avaluarán según “los importes que consten en los respectivos contratos”.

La diferencia con el régimen de avaluación anterior—o más bien, el aún vigente para los inmuebles adquiridos con anterioridad al 1° de octubre de 2022—radica en que ahora se permite considerar el importe establecido por las partes contratantes de las operaciones de dación en pago o de permuta de inmuebles.

A efectos de que el criterio de avaluación en cuestión resulte de aplicación, el artículo 73 del Decreto 150/007 requiere lo siguiente:

• Que no exista normativa específica que disponga que deba considerarse el valor en plaza del inmueble (en cuyo caso debe considerarse tal valor).
• Que no se considere un importe que sea inferior al valor real del inmueble vigente a la fecha de la operación. Esta apreciación no es menor en tanto tiene por finalidad evitar abusos, pues impide que los valores sean determinados arbitrariamente, y obliga a los contribuyentes a tener en consideración el valor real del inmueble vigente a la fecha de la operación que se trate.
• Que el valor genere para la contraparte una renta gravada por el impuesto a la renta correspondiente, sea el IRAE, el Impuesto a las Rentas de las Personas Físicas (IRPF) o el Impuesto a las Rentas de los No Residentes (IRNR), salvo algunas excepciones.

Por otra parte, según la norma bajo estudio, los inmuebles que hayan sido adquiridos antes del 1° de octubre de 2022 serán avaluados por el valor real vigente a la fecha de la operación, y si no existiera valor real, o se demostrara que corresponde tomar otro importe, el valor será determinado por peritos, sin perjuicio de que puede ser descartado por la Dirección General Impositiva (DGI). Es decir, para los inmuebles adquiridos con anterioridad al 1° de octubre de este año, rige el régimen que estuvo vigente hasta la modificación bajo estudio.

Finalmente cabe precisar que la modificación que nos ocupa repercute no solo en sede de IRAE, sino también en sede de IRPF, particularmente en la determinación de la renta gravada por dicho impuesto en operaciones de enajenación o promesa de enajenación de bienes inmuebles (artículos 20 y 25 del Título 7 del Texto Ordenado de la DGI y artículo 32 del Decreto 148/007).

Contraposición de interpretaciones del TCA con el nuevo criterio de avaluación

Analizando lo dispuesto por el artículo 73 del Decreto 150/007—en la redacción anterior a la dada por el Decreto 290/022—el TCA consideró, por Sentencia 274/2022, que la norma no admitía avaluar los inmuebles conforme a los contratos donde se materializan las “daciones en pago”—lo que hacemos extensible también al caso de las permutas—.

Profundizó el Tribunal en que el hecho de que las partes contratantes atribuyan un valor al inmueble, no determina que dicho valor pueda ser tenido en cuenta como valor fiscal, porque la norma no lo establece, y hacerlo implica ampliar el supuesto de hecho de la norma, alterando las bases de cálculo de la renta objeto de impuesto.

Resulta claro que el Tribunal, en una interpretación piedeletrista del artículo 73 antes referido, no admitía avaluar los inmuebles—en caso de dación en pago y permuta—según los valores establecidos convencionalmente entre las partes contratantes.

Con la reciente modificación introducida a la normativa que nos ocupa, el fallo referido y la interpretación que aquel contiene perdió toda vigencia, pues la norma admite ahora, expresamente, como criterio de avaluación de inmuebles, los importes que consten en los contratos respaldantes de las operaciones de dación en pago y de permuta. Ello, con las limitaciones que fueron antes expuestas.